제주도청 1
|
|
2021. 4. 6(화) 배포즉시 보도 가능합니다. |
|||||
|
기획조정실 |
보 도 자 료 PRESS RELEASE |
공시가격검증센터장 |
정수연 |
☎ 710-6891 |
||
|
세정담당관 |
장지미 |
☎ 710-6880 |
||||
|
과표팀장 |
김완수 |
☎ 710-6891 |
||||
|
동영상 : 있음□ 없음■ |
사진 : 있음■ 없음□ |
후속자료 : 있음 |
||||
|
원희룡 지사, “30개 거래로 572가구의 공시가격 결정하고, 그나마도 정확하지 않아 이런 곳에 제주 납세자를 맡길 수 없다. 공시권한 이양하라” 적반하장 국토부 답변은 “통계를 자기 입맛대로 가공” 한 것 30개 거래로 572가구 세금 결정하는 데 정확하지도 않아 현장조사해보니 펜션이면 공동주택 공시대상에서 제외해야... 국토부가 만든 공동주택 조사산정 업무요령과 훈령을, 국토부 스스로 어기고 있어 공동주택 공시가격도 표준주택과 함께 공시권한 즉각 이양해야 |
[쟁점 1 ] 라인별로 공시가격 상승률이 정(+)과 부(-)인 사례
❍국토교통부는 2021년 4월 5일 저녁 해명자료에서, 제주도 아파트의 라인별 공시가격 상승률 격차에 대하여 33평은 상승, 52평은 하락하였다고 말한 바 있습니다.
|
2021년 4월 5일 국토교통부 해명자료 p. 1
《제주도 제시 단지의 공시가격 변동 및 시세 참고자료》
|
||||||||||||||||||||||||
❍ 그러나 국토교통부의 실거래가격을 사용하여 제주공시가격검증센터가 가격을 분석해 본 결과 52평과 32평 모두 상승했습니다. 그리고 2%밖에 상승하지 않았습니다. 두 평형 모두 2%상승했는데, 국토교통부와 한국부동산원은 52평을 –11%로 공시가격을 낮추고, 33평은 6.8% 상승시켰습니다.
❍제주공시가격 검증센터는 국토교통부가 관리감독하고 있는 실거개가격을 다운로드 받아 아라동 ***아파트의 33평형과 52평형에 대해 거래시점과 층을 정리했습니다.
|
33평 |
|
52평 |
||||
|
계약년월 |
실거래가(만원) |
층 |
계약년월 |
실거래가(만원) |
층 |
|
|
202008 |
51,500 |
1 |
202012 |
82,000 |
4 |
|
|
202007 |
57,000 |
6 |
202012 |
78,500 |
4 |
|
|
202004 |
58,800 |
9 |
202012 |
81,000 |
5 |
|
|
202005 |
57,000 |
9 |
202010 |
79,000 |
8 |
|
|
202005 |
56,800 |
10 |
202010 |
80,000 |
9 |
|
|
202011 |
59,800 |
10 |
202012 |
81,000 |
10 |
|
|
202007 |
59,500 |
12 |
202007 |
79,500 |
13 |
|
|
202011 |
59,000 |
13 |
|
|||
❍해당아파트에 대해 국토교통부가 공개하고 있는 공시가격을 상승률과 면적으로 정리하면 다음과 같습니다. 6층부터 13층을 로얄층으로 설정하고 있습니다. 따라서 6층부터 13층 거래를 사용해야합니다.
|
|
상승률, 공시가격(면적) |
|||||||
|
13 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
12 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
11 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
10 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
9 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
8 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
7 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
6 |
6.8% |
379(84.9) |
-11.5% |
522(133.2) |
-11.5% |
522(133.2) |
6.8% |
379(84.9) |
|
5 |
7.0% |
369(84.9) |
-11.5% |
509(133.2) |
-11.5% |
509(133.2) |
7.0% |
369(84.9) |
|
4 |
6.8% |
359(84.9) |
-11.3% |
496(133.2) |
-11.3% |
496(133.2) |
6.8% |
359(84.9) |
|
3 |
6.8% |
359(84.9) |
-11.3% |
496(133.2) |
-11.3% |
496(133.2) |
6.8% |
359(84.9) |
|
2 |
|
-11.1% |
479(133.2) |
-11.1% |
479(133.2) |
7.1% |
347(84.9) |
|
|
1 |
-11.0% |
461(133.2) |
-11.0% |
461(133.2) |
7.4% |
334(84.9) |
||
|
층/라인 |
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
❍비교를 위해서는 52평의 거래가 시작된 7월부터 봐야할 것인 바, 2020년 실거래가격을 월별로 정리하여 비교하면 33평과 52평 모두 2%상승했습니다.
❍ 제주공시가격 검증센터의 분석결과에 따르면, 33평과 52평 모두 거래가격이 상승했습니다. 국토교통부는 해명자료에서 33평은 실거래기준으로 5.98억원으로 상승, 52평은 7.85억원으로 하락이라고 했습니다. 그러나 실제 거래된 사례들을 보면, 52평은 2020년 12월말에 8.1억원이 마지막 거래입니다.
❍결국 두 평형 모두 실제거래가격은 상승하였는데, 고작 2% 상승입니다. 그런데 대형은 공시가격을 -11%로 낮춰주고, 소형은 가격을 6.8% 상승시켰습니다. 상대적으로 더 작은 집에 거주하는 중산층에게 세부담을 가중시키고 있다는 것은 차치하고라도, 공시가격이 제대로 만들어졌다 보기 어렵습니다.
<국토부의 참고실거래제시가격> <제주 실거래가격 실제분석>
|
구 분 |
참고 실거래 |
→ |
실거래 2020년 마지막거래 분석 |
|
|
라인1(33평) |
5.52→5.98억 |
2020년 11월 |
5.52→5.94억 |
|
|
라인2(52평) |
8.0→7.85억 |
2020년 12월 |
8.0→ 8.1억 |
|
❍총 572세대의 공시가격이 고작 30개의 거래로 좌우됩니다. 그리고 정확하지도 않습니다. 논쟁 대상이 되고 있는 33평은 6.8%나 상승했는 데 사용된 실거래가 고작 8개입니다.
* 라인1은 전용면적 84.8㎡로 2020년 거래 8개, 133.3㎡ 거래는 7개, 101.9 ㎡ 거래는 15개임.
|
52평 |
1월 |
2월 |
3월 |
4월 |
5월 |
6월 |
7월 |
8월 |
9월 |
10월 |
11월 |
12월 |
|
|
13 |
|
|
|
|
|
|
79,500 |
|
|
|
|
|
|
|
12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
11 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
81,000 |
|
|
9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
80,000 |
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
79,000 |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
81,000 |
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
78,500 |
82,000 |
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
로얄층평균 |
|
|
|
|
79,500 |
|
|
79,500 |
|
81,000 |
|
||
|
비고 |
7월부터 12월까지의 상승률 2% |
||||||||||||
[참고] 아라동 A아파트의 2020년 실거래자료 정리
|
33평 |
1월 |
2월 |
3월 |
4월 |
5월 |
6월 |
7월 |
8월 |
9월 |
10월 |
11월 |
12월 |
|
13 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
59,000 |
|
|
12 |
|
|
|
|
|
|
59,500 |
|
|
|
|
|
|
11 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10 |
|
|
|
|
56,800 |
|
|
|
|
|
59,800 |
|
|
9 |
|
|
|
58,800 |
57,000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
57000 |
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
51,500 |
|
|
|
|
|
로얄층평균 |
|
58,800 |
56,900 |
|
58,250 |
|
|
|
59,400 |
|
||
|
비고 |
7월부터 12월까지의 상승률 2% |
|||||||||||
❍고작 8개의 거래가 제주도 중산층 아파트의 공시가격 상승 6.8%를 결정한다면 이런 방식으로 만들어지는 공시가격은 공정하다 보기 어렵다 할 것입니다. 이는 타인의 거래가 나의 세금, 나의 중과세 고통을 좌우하는 신개념, 실거래연좌제라 할 것입니다.
❍또한 해당 아파트는 총 10의 동으로 구성되어 있는데(첨부 1 참조), 해당 아파트는 면적과 층, 그리고 30개의 실거래의 부정확한 통계로 공시가격이 만들어졌으며, 향이나 조망차이가 전혀 반영되지 않은 것으로 보입니다. 이는 현장조사가 전혀 없는 제 2의 갤러리아 포레 사태입니다.
<해당 아파트의 동 배치도>
❍제주특별자치도는 국토교통부의 해명자료를 반박함에 있어, 다음 사례를 추가 질의하고자 합니다.
❍ 이 주택의 2020년 거래는 단 2개였습니다. 바로 6층의 601호와 602호입니다. 소형평형인 601호는 46.85㎡에 지나지 않는데 왜 29.6%나 공시가격이 증가했는지 답해야할 것입니다.
❍ 집값이 올라갔다 해서 세금을 더 내는 게 당연하다고들 하지만, 그 집을 팔아서 이익을 본 사람은 이사를 갔고, 새로 집주인이 된 사람이 증가한 세금의 고통을 겪고 있습니다.
❍ 이러한 공시가격 결정방식이 과연 정의로운 것인가에 대해 사회 전체적으로 논의가 필요한 시점입니다.
[쟁점 2 ] 펜션이 공동주택으로 공시되고 있는 사례
❍ 현황이 펜션임에도 불구하고 공동주택으로 공시되고 있는 사례에 대하여 국토교통부는 다음과 같이 해명한 바 있습니다.
|
2021년 4월 5일 국토교통부 해명자료 p. 1
? 불법으로 숙박시설로 사용한 공동주택은 공동주택으로 가격
ㅇ 제주도에서 예시로 든 시설들은 모두 공동주택으로 공부에 등재된 건물로, 일시적으로 숙박시설로 활용되더라도 원래 용도인 공동주택으로 공시해야 합니다. |
❍ 그러나 이 해명은 국토교통부가 국토교통부 스스로 만든 공동주택 조사산정 업무요령과 훈령을 부정하는 것입니다. 중앙부처 공무원이 국가의 훈령을 위반해도 좋다는 시그널을 우리 전체 사회에 보내는 것이 되어 우려를 금할 수 없습니다.
❍ 국토교통부가 발간한 2021년 공동주택 조사산정 업무요령 27페이지에는 건축물대장과 실제 조사현황이 다르면 공시대상에서 제외하라고 되어 있습니다. 즉 건축물대장에 공동주택인데, 현장조사해보니 펜션이면 공동주택 공시대상에서 제외하라는 것입니다.
❍ 중앙부처에서 이런 업무요령과 훈령을 만드는 이유는 전국 지자체가 이를 준수하게 하기 위함입니다. 그런데 그 훈령과 지침을 만드는 곳에서 그것을 부정하는 것은 전국 행정이 마비될 수 있는 사안입니다. 우려를 금할 수 없습니다.
|
[참고]
|
라. 공시 제외대상 공동주택 - 제외대상 공동주택 ․ 집합건축물대장에 등재되지 아니한 경우 ․ 국 공유재산인 경우 ․ 물리적 멸실 또는 공부상 멸실이 이루어진 경우 ․ 전유부분의 실제용도가 공동주택이 아닌 경우 ․ 전유부분의 실제용도가 공동주택외의 용도로 10분의 50을 초과하여 겸용되는 경우 ․ 집합건축물대장의 전유부분의 용도가 공동주택이 아닌 경우․ 1동의 건물이 집합건축물대장에 등재되어 있다 하더라도 1개호로 이루어진 주택은 공부상 용도에도 불구하고 공동주택으로보지 아니함 ․ 전년도 12.31일 까지 사용승인 된 공동주택으로서 공시대상이나 최종 목록정비기간까지 목록이 제출되지 않은 공동주택 ․ 건축물의 철거작업 진행으로 인하여 사회 통념상 건축물로서의 기능을 할 수 없는 상태의 공동주택(지자체와 협의하여 목록확정) ․ 집합건축물대장, 대지권등록부, 등기사항전부증명서와 현황이 명백하게 상이하여 적정한 공동주택 가격 산정이 곤란한 경우(단, 지자체와 협의하여 목록확정시 공시가능) ․ 국토교통부장관이 관계행정기관의 장과 협의하여 공동주택가격의 결정 공시를 제외하기로 한 공동주택 |
|
출처 : 국토교통부, 2021년 공동주택가격 조사· 산정 업무요령, p. 27 |
|
|
[참고] |